Журнал Commercial Property обратился к украинским девелоперским компаниям с просьбой рассказать о мерах, которые они принимают с целью преодоления последствий кризиса, и, конечно же, Сделать прогнозы возможного сценария развития ситуации на украинском рынке недвижимости.

 

 

В отличие от ряда девелоперов, мы вошли в кризис с заемными (финансовые средства от частных размещений и кредитные линии) и собственными финансовыми средствами, генерируемыми действующими торговыми центрами.

 

Если же говорить о рынке в целом,  то будут реализованы единичные проекты, под которые организовано финансирование за счет собственных средств компаний, либо кредитные средства, выделенные еще в докризисные времена. Получить кредит в украинском или зарубежном банке по схеме проектного финансирования сегодня практически невозможно. У многих компаний финансовый вопрос стоит очень остро, большинство из них не имеет собственных средств, достаточных для реализации проектов. Поэтому для сильных в финансовом плане игроков открываются большие возможности, ведь конкуренция ослабевает.

 

Кроме того, сегодня падает себестоимость строительства, что является одним из плюсов кризиса для девелопера. За последние 3-4 месяца себестоимости строительства упала на 20%. Если раньше инвестиции в квадратный метр составляли около $1100, то сейчас – $900-950/м².

 

СР: Какую позицию сегодня заняли украинские и зарубежные частные инвесторы по отношению к рынку недвижимости? Стоит ли ожидать в сегменте торговой недвижимости инвестиционных сделок? Инвесторы каких стран готовы к заключению таких сделок? 

 

На рынке сейчас очень много предложений – и проектов, и земельных участков. Однако, насколько я знаю, никаких сделок заключено не было и, в ближайшее время вряд ли будет. Ведь все понимают, что рынок еще не достиг самой низкой точки, после которой следует развитие. Думаю, и украинские, и зарубежные инвесторы до весны 2009 года займут выжидательную позицию.

 

В свою очередь, мы смотрим, анализируем, но ничего не приобретаем, поскольку у нас достаточно большой собственный проектный портфель. Наша компания поддерживает баланс портфеля, в котором есть действующие объекты, генерирующие доход, и земельные участки для дальнейшего развития. На сегодняшний момент у нас 3 эксплуатируемых объекта, 2 строящихся и 14 участков. Кроме того, нам необходимо беречь ликвидность, финансовые ресурсы и ограничивать расходы.

 

 

На рынке земли существует довольно большое предложение, кроме того, падает цена. В среднем стоимость земельного участка правильной формы, расположенного в хорошем месте в пределах города, упала на 30%. Более того – тенденция к снижению цены продолжается, поэтому в ближайшее время стоимость упадет в общей сложности на 50%.

 

 

Сегодня очень сложно ответить на этот вопрос, потому что реального рынка нет. У нас была стратегическая идея продать ТРЦ «Караван» в Киеве. С точки зрения девелопмента нам не выгодно держать его в портфеле – выгодней продать и реинвестировать полученные деньги в новые проекты. В связи с кризисом мы приостановили воплощение этой идеи, но все же держим руку на пульсе. Мы понимаем, что цена, которая была до кризиса, в ближайшие месяцы вряд ли вернется. Однако уверены, что ТРЦ уровня «Каравана» всегда будут пользоваться спросом.

 

СР: Каких изменений на рынке стоит ожидать в течение ближайших месяцев?

 

В будущем существует риск снижения арендных ставок, который коснется всех игроков рынка — кого-то в большей, кого-то в меньшей мере. Насколько упадут арендные ставки, будет зависеть, прежде всего, от качества объекта. Если объект качественный, снижение ставок коснется его в меньшей степени, поскольку арендаторам в любом случае надо развиваться и они вряд ли будут закрывать существующие магазины.

 

Мы строим профессиональные объекты, которыми довольны арендаторы и посетители, поэтому думаем, что эта тенденция нас коснется в меньшей мере. Тем не менее, чтобы держать руку на пульсе, мы каждый день общаемся с арендаторами ТРЦ «Караван» в Киеве, Харькове и Днепропетровске, узнаем, какие проблемы у них возникают, интересуемся финансовыми результатами их работы.