|
На главную | Пресс-центр | СМИ о рынке | Компания Colliers International (Украина) подготовила отчет в области торговой недвижимости за первое полугодие 2008 года
Компания Colliers International (Украина) подготовила отчет в области торговой недвижимости за первое полугодие 2008 года
Тенденции
- Существующий дисбаланс между предложением и спросом в Киеве и регионах не был смягчен появлением на рынке новых торговых помещений.
- Задержка на год-два с вводом в эксплуатацию торговых центров в Киеве и регионах.
- Развитие проектов торговой недвижимости в составе мультифункциональных комплексов на территории бывших промышленных зон Киева.
- Начало развития нескольких крупных проектов в региональных городах Украины.
- Развитие рынка инвестиционной торговой недвижимости (продажа ТРЦ «Аладдин» и ТРЦ «Альта Центр»).
- Появление международных девелоперов, планирующих к реализации проекты в формате ритейл-парков.
- Увеличение числа международных ритейлеров. Многие из ритейл-операторов пытаются выйти на украинский рынок путем заключения сделок с украинскими партнерами по франчайзинговой схеме.
- Рост уровня арендных ставок начиная с начала 2008 года на площади в торговых центрах и помещениях, расположенных на главных торговых улицах. Уровень вакантности в торговых объектах высокого класса остается предельно низким.
Предложение
За первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию около 43 500 м2 качественных торговых помещений, что увеличило общий объем предложения приблизительно на 12%. К концу первого полугодия 2008 года общая арендуемая торговая площадь (GLA) составила около 400 000 м2.
Торговые центры в Киеве, открытые/заявленные к открытию в 2008 году
|
Объект |
Адрес |
GBA, м2 |
GLA, м2 |
Девелопер |
|
Введенные в эксплуатацию в 2008 году |
| ТРЦ "Квадрат" |
Бульв. Перова, 36 |
41 000 |
19 100 |
"XXI Век" |
ТРЦ "Материк"
на Днепровской набережной |
Днепровская набережная, 10-а |
28 000 |
18 400 |
ТПГ Rainford |
ТРЦ "Большевик"
(третья очередь) |
yл. Гетманая, 6 |
15 000 |
6000 |
"АДС" |
|
Планируемые к открытию в 2008 году |
| РТЦ "Блокбастер" |
Проспект Московский, 34-в |
33 000 |
25 500 |
"Укрзернопром" |
ТРЦ "Караван"
(четвертая очередь) |
yл. Луговая, 12 |
- |
2000 |
Karavan Group |
|
Источник: Colliers International |
Наиболее значимые проекты, открытые в 2008 году:
Самый крупный ТРЦ на Левобережье Киева – ТРЦ «Квадрат» (GLA – 19 100 м2), включающий гипермаркет и торговую галерею. Наличие сильных якорей, качественный подбор арендаторов и профессиональная концепция (Chapman Taylor) – преимущества данного торгового центра.
ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной (GLA – 18 400 м2), расположенный в левобережной части города. Главными преимуществами данного проекта являются хорошая транспортная доступность и близость к густонаселенному массиву. В то же время сложные поэтажные планировки и небольшой размер галереи снижают конкурентоспособность данного объекта.
Предполагается, что из заявленных на 2008 год проектов наибольшую вероятность реализации в срок имеют РТЦ «Блокбастер» (GLA – 25 500 м2) и четвертая очередь ТРЦ «Караван» (GLA – 2000 м2), в то время как открытие МФК «Эспланада» и ТРЦ Sky Mall будет перенесено на 2009 год. Необходимо также отметить, что в феврале 2008 года было принято решение о демонтаже недостроенного ТРЦ «Троицкий», расположенного перед Национальным спортивным комплексом «Олимпийский» в Киеве.
За первое полугодие 2008 года в крупных региональных городах Украины не открылось ни одного торгового центра высокого класса. До конца 2008 года, вероятнее всего, будут введены в эксплуатацию вторая очередь ТРЦ «Дафи» (GLA – 45 000 м2) и ТРЦ «Французский бульвар» (GLA – 40 000 м2) в Харькове, ТРЦ «Караван» (GLA – 95 000 м2) в Днепропетровске и вторая очередь ТРЦ «Солнечная галерея» (GLA – 32 000 м2) в Кривом Роге. Согласно заявлениям девелоперов, к 2011-2013 годам общее предложение качественных торговых помещений в Харькове может составить около 680 000 м2, в Днепропетровске – 500 000 м2, в Одессе – 570 000 м2, в Донецке – 300 000 м2 и во Львове – 350 000 м2.
Спрос
Рост доходов населения (по итогам I квартала 2008 года составил 19,8% против I квартала 2007 года) и расширение краткосрочного потребительского кредитования наряду с высокими инфляционными ожиданиями способствовали дальнейшему росту потребления. Это, в свою очередь, привело к росту розничного товарооборота на 30% в реальном измерении в январе-апреле 2008 года против января-апреля 2007 года. Вышеперечисленные факторы положительно сказываются на укреплении и расширении рынка торговой недвижимости Украины. В то же время ожидается замедление темпов роста товарооборота (прогноз на конец 2008 года – 27%), что связано с замедлением динамики кредитования на приобретение товаров долгосрочного пользования.
Основные макроэкономические показатели
|
Показатель |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008П |
| Розничный товарооборот, реальный, % |
15,0 |
20,5 |
21,9 |
23,4 |
25,3 |
29,3 |
27 |
| Частное потребление, % |
9 |
10,7 |
12,5 |
19,8 |
13,64 |
16,7 |
14,5 |
| Доходы населения, реальные, % |
18 |
9,1 |
19,6 |
23,9 |
16,1 |
12,8 |
14 |
| Индекс потребительских настроений |
93,4 |
99,4 |
100,1 |
103,1 |
90,6 |
100 |
881 |
| Индекс потребительских цен, % |
-0,6 |
8,2 |
12,3 |
10,3 |
11,6 |
16,6 |
21,2 |
|
Источник: МЦПИ |
Гипермаркеты/супермаркеты
- В конце марта 2008 года на территории бывшего завода «Киевкабель» (Петровка) состоялось открытие первого в Украине гипермаркета французского оператора Auchan. Общая площадь гипермаркета составляет около 19 000 м2. Кроме того, в планах развития французского ритейлера – открытие в ближайшее время гипермаркета Auchan в Макеевке.
- Российская торговая сеть «Вестер», первые объекты которой были открыты в 2007 году в Тернополе и Симферополе, намерена до конца 2008 года открыть супермаркеты в Хмельницком, Севастополе, Северодонецке и Харькове.
- Российская сеть супермаркетов «Патэрсон» официально объявила об уходе с украинского рынка, продав сеть своих магазинов компании «ЭКО».
- В апреле 2008 года стало известно, что российская розничная сеть «Мосмарт» создала совместное предприятие с компанией по управлению активами EastOne LLC для развития розничной торговли в Украине.
- О своих планах развития продуктового ритейла в Украине заявили сербский ритейл-оператор Delta Maxi Group, международная группа SPAR, прибалтийская розничная сеть Maxima и российская сеть супермаркетов «Азбука Вкуса».
- Продолжается экспансия в регионы и укрепление позиций крупных национальных сетевых операторов. О своих намерениях открыть новые магазины заявили компания «Фуршет», торгово-промышленная корпорация Fozzy Group, Retail Group, розничная компания «ПАККО-Холдинг», группа компаний «Амстор», компания «ЭКО».
- В феврале 2008 года стало известно, что группа копаний «Евротэк» создала одноименную ритейл-компанию для развития сети продовольственных магазинов «Фреш».
Сравнение крупноформатной торговли (супермаркеты)
|
Название компании |
Название магазина |
Продажи ($ млн.) |
Доля рынка (%) |
Количество магазинов |
|
"Фуршет" |
"Фуршет" |
1 081 |
4,6 |
140 |
|
"Фоззи" |
"Сильпо" |
802 |
3,4 |
170 |
|
"Фоззи" |
"Фора" |
645 |
2,7 |
100 |
|
"АТБ маркет" |
"АТБ маркет" |
587 |
2,5 |
270 |
|
Retail Group |
"Велика кишеня" |
370 |
1,6 |
39 |
|
"ПАККО Холдинг" |
"Вопак" |
198 |
0,8 |
75 |
|
Rewe Group |
Billa |
140 |
0,6 |
12 |
|
Rainford |
Rainford |
99 |
0,4 |
21 |
|
"Мегамаркет" |
"Мегамаркет" |
61 |
0,3 |
5 |
|
Источник: Planet Retail |
DIY
- В ноябре 2008 года планируется открытие первого супермаркета немецкой розничной сети OBI в составе ритейл-парка «Дафи» в Харькове.
- Немецкая сеть торговли строительными материалами Praktiker заявила о своих намерениях построить 25 гипермаркетов в Украине.
- Один из крупнейших европейских операторов формата DIY Leroy Merlin открыл свой офис в Киеве и намерен активно развиваться на украинском рынке.
Новые брэнды
- В начале мая 2008 года на главной торговой улице Киева состоялось открытие первого магазина ZARA – крупнейшей группы розничной торговли модной одеждой Inditex Group.
- Вслед за открытием в 2007 году первого универмага одежды (department store) британской розничной сети Marks & Spencer ожидается выход на украинский рынок и других профессиональных ритейл-операторов, работающих в сегменте department store. Так, британская торговая сеть одежды Debenhams и немецкий оператор Peek & Cloppenburg (P&C) находятся в процессе поиска локальных партнеров. Другие иностранные операторы, например, финская сеть Stockmann, активно подыскивают подходящие для аренды торговые помещения.
- Многие международные ритейлеры принимают решение о выходе на украинский рынок путем заключения сделок с украинскими партнерами по франчайзинговой схеме. Среди них известные американские брэнды Gap и Banana Republic, датский брэнд Vero Moda, итальянская торговая сеть Oviesse и британская сеть магазинов New Look.
- Турецкая компания Ayadin Group также планирует открытие своих магазинов в Украине и развитие здесь трех брэндов – Ipekyol, Machka и Twist. О своем намерении работать на украинском рынке заявила также итальянская компания Intesa, которая планирует открытие монобрэндовых магазинов F5 jeans во всех городах-миллионниках.
Операторы развлекательного сектора
- Открытие одного из крупнейших в Украине развлекательного центра «Мисто» (GLA – 4000 м2) состоится в Запорожье в составе ТЦ «Пальмира plaza» в июле 2008 года.
- Российская сеть кинотеатров «Кронверк Синема» заявила об открытии в ближайшее время двух кинотеатров в Харькове и одного в Киеве. Свое присутствие в торговых центрах Киева и Запорожья обеспечила и российская группа компаний Paradise (сеть кинотеатров «Пять звезд»).
- В феврале 2008 года стало известно, что польская медиа-группа ITI приобрела сеть кинотеатров Silver Screens. В планы развития медиа-группы ITI входит открытие своего первого мультиплекса Multikino во Львове.
- В процессе активного поиска подходящих для аренды помещений находятся такие операторы развлекательного сегмента, как российские киносети «Киномакс» и «Синема Парк», оператор детских развлекательных центров Play Day.
Арендные ставки и вакантность
Повышение спроса на торговые помещения со стороны международных ритейл-операторов, наряду со значительным дефицитом качественных помещений на столичном рынке торговой недвижимости, способствует дальнейшему росту арендных ставок. С начала 2008 года базовые арендные ставки в успешных проектах для секций 100–300 м2 выросли на 20–40% и на сегодняшний день составляют $150–250/м2/в месяц. В то же время арендные ставки в менее успешных проектах практически не изменились и составляют $70–80/м2/в месяц. Уровень вакантности практически во всех торговых центрах высокого класса остается предельно низким, около 2–3%. Пустующие помещения имеются лишь в менее успешных проектах.
Базовые арендные ставки в некоторых торговых центрах Киева
|
Название объекта |
GLA, м2 |
Арендная ставка, $/м2/месяц
(секции 100-300 м2) |
|
"Глобус 1" |
9000 |
220-250 |
|
"Караван" |
3800 |
150-220 |
|
"Пирамида" |
1200 |
90-180 |
|
"Аладдин" |
10 200 |
100-120 |
|
Источник: Colliers International |
Прогноз
Незначительное повышение предложения в первой половине 2008 года не повлекло за собой значительных изменений в существующем дисбалансе между спросом и предложением. Таким образом, большинство тенденций, спрогнозированных в начале года, сохранилось. Объем нового предложения качественных торговых помещений в Киеве прогнозируется на уровне 71 000 м2 в 2008 году и порядка 190 000 м2 в 2009 году, что свидетельствует о дальнейшем росте рынка. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос. Спрос на качественные торговые помещения сохраняется на прежнем высоком уровне. Учитывая растущий спрос и дефицит качественных торговых помещений в Киеве, прогнозируется дальнейший рост базовых арендных ставок. Ситуация, вероятно, изменится лишь в 2010-2011 годах – в случае открытия ряда крупных проектов.
28.07.2008 |
|
|
|
Версия для печати
Авторизация
