Директор по развитию бизнеса группы компаний «Караван» Денис Случинский. Developer.
– На сколько заполнены площади перед открытием торгового центра (ТЦ)?
– Это зависит и от самого ТЦ, и от его расположения. Могу сказать на нашем примере: за два года до ввода в эксплуатацию было сдано в аренду порядка 70% торговых площадей. А при открытии торговый центр был заполнен на 100%. Если говорить в целом, то, на мой взгляд, профессиональный ТЦ к открытию должен быть заполнен на 90%.
– Существует ли конкуренция между ТЦ?
– О конкуренции говорить рано, так как рынок совершенно не насыщен. Даже Киев еще далек от этого, а в регионах процесс только начинается. Основной проблемой является месторасположение. Причем на всех этапах: как при выборе земельного участка (а сейчас с этим везде большие трудности), так и при вводе в эксплуатацию, ведь это также влияет на выбор арендаторов.
– Будут ли сложности с выделением земли влиять на укрупнение торговых центров?
– Если смотреть на западные тенденции, то классический шопинг-мол предполагает наличие якорных арендаторов, торговой галереи и развлекательной зоны. Сейчас все новые ТЦ стараются проектировать от 40 тыс. кв. м и выше. Ведь якорный арендатор сам по себе занимает огромную площадь. К примеру, гипермаркет — 10-15 тыс. кв. м. А если позволяет участок, то правильная концепция ТЦ начинается с 70 тыс. кв. м.
– Где сейчас выгоднее строить — в столице или регионах?
– В первую очередь, берется во внимание экономический фактор: уровень платежеспособного спроса, доходов и т. д. Конечно, Киев здесь — №1, поэтому западные девелоперы отдают преимущество столице. Второй фактор — стоимость и наличие земли. В столице это проблема. И здесь возникает вопрос — либо ждать и искать участок, либо выходить в регионы, где, между прочим, цены также не стоят на месте. Идеальный вариант — двигаться в обоих направлениях. Поэтому регионы — это перспективное направление развития.
– Какова динамика роста арендных ставок?
– Минимум до 2009 года и в Киеве, и в регионах в связи с ненасыщенностью рынка можно говорить только о повышении арендных ставок на 10-15% в год.
– Меняется ли в связи с этим срок окупаемости?
– Конечно. Даже если брать в расчет рост стоимости строительных материалов, газа и электроэнергии, увеличение арендных ставок повышает прибыльность проекта. Если сейчас в Киеве окупаемость около пяти лет, то в перспективе она может снизиться до четырех.
– Почему такая низкая активность у иностранных девелоперов в Украине?
– Всегда есть прямая финансовая связь, экономическая подоплека: чем выше прибыльность, тем выше риски и наоборот. Как минимум раз в неделю мы встречаемся с крупными западными инвестиционными фондами и девелоперами. Все они сходятся во мнении, что наш рынок — самый интересный в Восточной Европе. Но от активной экспансии их останавливают слишком высокие риски, связанные с законодательной базой в сфере земельных отношений. Приобрести землю, пройти все согласования на нее в госорганах, а затем еще затягивающаяся на годы усложненная процедура согласования проектов.
Для иностранных инвесторов все должно быть просто и прозрачно. Предложения поступают постоянно. Они готовы вкладывать деньги, но не на таких условиях. Им нужен мощный локальный партнер со знанием ситуации на рынке и нюансов общения с органами власти.
– Почему заявленные на этот год десять новых ТЦ так и не ввели в строй?
– Есть только один фактор — затянутая процедура получения разрешительной документации на проект, сотни виз и, естественно, смена власти в столице, которая еще больше затормозила процесс. Поменялись чиновники, их взгляды на процедурные моменты, и в результате практически все зависло.
– Повлияло ли это на уровень арендных ставок в этом году?
– Да, они продолжили расти, так как повышается спрос на профессиональные торговые площади. Спрос значительно больше предложения. И мы как торговый центр сейчас можем диктовать свои правила и условия арендаторам.
11.06.2007 |
Версія для друку
Авторизація
